Alvorens onderzocht kan worden of de aangevochten beslissing onregelmatig, onrechtmatig dan wel bedrieglijk zijn, dient te worden geoordeeld of de beslissing een persoonlijk nadeel opleveren voor de eiser. Tegen een vonnis dat de veroordeling van het voorleggen van stukken beveelt, staat geen hoger beroep open (art. 880, 2e lid Ger. Wb.). Indien een mede-eigenaar die nog niet bijdraagt in de lasten en de kosten van de gemene delen voorhoudt dat een beslissing van de algemene vergadering hem financieel nadeel berokkent, moet hij dit uitdrukkelijk en specifiek aanduiden en aannemelijk maken, bij gebreke waaraan zijn vordering op dit punt zonder belang wordt gesteld.
Korte inhoud: Een opmetingsplan heeft een ander doel dan een tegensprekelijke afpaling of grensbepaling. Een opmetingsplan is een éénzijdig document dat geen enkele aanduiding noch zekerheid biedt over de exacte ligging van de bestaande perceelsgrenzen met de aanpalers. Het is een opmeting van de bestaande toestand van een terrein. Op een opmetingsplan staan geen juridische grenzen, ook geen voorbouwlijnen die thuishoren in een verkavelingsvergunning. N.a.v. de opmaak van een éénzijdig opmetingsplan zet de landmeter geen palen die eigendomsgrenzen aanduiden uit. De ligging van de grens met de aanpalers wordt louter beschreven in een opmetingsplan. Dit in tegenstelling tot een tegensprekelijke grensbepaling / afpaling. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Er bestaat in het Belgisch recht geen algemeen rechtsbeginsel waarbij men het subjectief recht kan verliezen door zich op een met de uitoefening van een uit recht op een onvoorzienbare wijze kan gedragen. Enkel wanneer de titularis van recht, die een gedrag heeft aangenomen dat objectief onverenigbaar is met de uitoefening van het recht en zo rechtmatig het vertrouwen heeft gewekt dit recht niet meer te zullen uitoefenen, kan de uitoefening van het bewuste recht slechts ontzegd worden indien de uitoefening de grenzen van een normale uitvoering door een voorzichtig persoon te buiten gaat. M.a.w. de sanctie voor ebeurlijk rechtsmisbruik is niet dat men de rechten opzichtens de architect en de aannemers zou hebben verbeurd, maar wel het herstel van de schade die door de architect en de aannemer zou zijn geleden. Door het Hof van Cassatie werd beslist dat het rechtsmisbruik zijn sanctie niet vindt in het volledig verbeuren van het recht, maar door een normale uitoefening van het recht opt te leggen of in het herstel van de schade dat door het misbruik is teweeggebracht. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Het oude artikel III.26, § 2 WER (geen regelmatige inschrijving KBO) kan niet meer/langer inroepen om tot de onontvankelijkheid van de vordering te besluiten. De nieuwe bewijsregels van boek 8 B.W. zijn van toepassing op hangende gedingen vanaf 01.11.2020, met uitzondering van de preconstitutieve bewijsmiddelen en de wettelijke vermoedens. De eisende partij moet het bestaan en de inhoud van de betaalverbintenis bewijzen, terwijl diegene die dient bevrijdt te zijn, betaling dient te bewijzen. Indien er geen sprake is van ondernemingen, moet dit bewezen worden middels een geschrift, tenzij er een gerechtelijke bekentenis of buitengerechtelijke bekentenis is, dan wel een begin van bewijs door geschrift. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Het EPC-energieprestatiecertificaat dat bepaalt: “De koper bevestigt dat het energieprestatiecertificaat louter een informatief document is dat niet als een essentieel doorslaggevend argument wordt beschouwd om onderhavige overeenkomst te sluiten. In geen geval zal de koper aanspraak kunnen maken op prijsvermindering of uitvoering van aanpassingswerken op kosten van de verkoper ingevolge de informatie verstrekt in het energieprestatiecertificaat.” Voornoemde bepaling is geen exoneratieclausule, maar enkel de benoeming van de waarde van het betreffende document in die zin dat, met akkoord van beide partijen, de inhoud van dit EPC-attest niet essentieel of doorslaggevend was voor het aangaan van de overeenkomst. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Overeenkomsten strekken partijen tot wet op basis van artikel 1134 B.W. De verkoper die zich verbond tot het ledigen van mestputten, is daartoe gehouden in natura. Indien hij daar niet toe in natura overgaat, is de koper hiertoe gerechtigd één en ander te doen op kosten van de tegenpartij. Hij moet dit doen zonder fouten te maken en schadebeperkend te handelen. Een aanmaning moet verstuurd worden om de tegenpartij daartoe te verplichten. Het doel van een voorafgaande ingebrekestelling is de schuldenaar de kans te geven om alsnog zijn contractuele verbintenis na te komen, indien dit nuttig was. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Indien een vastgoedmakelaar geïnteresseerd is in de aankoop van het pand van zijn opdrachtgever, dient hij zich onmiddellijk terug te trekken om belangenvermenging te voorkomen. Indien hij verder blijft optreden als vastgoedmakelaar dient hij zijn cliënt te blijven informeren over geïnteresseerde kopers, zelfs al heeft de opdrachtgever zijn verkoper een aanbod tot verkoop gedaan. Een intentieovereenkomst tot aankoop is geen aankoop. Zolang de vastgoedmakelaar handelt in opdracht van de opdrachtgevende verkoper dient hij elke interesse mede te delen. Indien hij dit niet doet, begaat hij een contractuele fout. Indien de vastgoedmakelaar zijn eigen vastgoedvennootschap de aankoop laat doen, is deze derde medeplichtig aan de begane wanprestaties en dient hij de schade te vergoeden. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: De inschrijving in het KBO schept een weerlegbaar vermoeden i.v.m. de eisen gesteld aan de vestigingswetgeving, vervat in de programmawet van 10.02.1998, tot de bevordering van het zelfstandig ondernemerschap. Iedere ondernemer moet blijkens die wetgeving kennis geven van basiskennis van het bedrijfsbeheer en beroepsbekwaamheid van het uitgeoefende beroep. Handelen en nastreven van betrachtingen, strijdig zijnde met openbare orde zijnde wet- en regelgeving, die het tot stand brengen van behoorlijk, veilig en bekwaam werk beogen, heeft de nietigheid van de ganse overeenkomst tussen partijen tot gevolg. De nietigheid is ex tunc. Geen van de partijen kan derhalve verdere uitvoering van de overeenkomst nog nastreven. De nietigverklaring heeft tot gevolg dat partijen moeten terug geplaatst worden in de situatie ante quem, alsof de nietige overeenkomst er niet ware geweest. Teruggave moet geschieden voor zoverre nog tot de mogelijkheid behoort. Het hof oordeelt dat de aannemer toch gederfde winst kan aanrekenen, ook al wordt er voordien sprake gemaakt van een nietige overeenkomst. Het Hof houdt de BTW buiten beschouwing. De gerechtskosten worden omgeslagen. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Het geheel van omstandigheden sterkt het Hof in de overtuiging dat partijen de bedoeling hadden initieel in het zwart af te rekenen voor de geleverde stenen. Zij miskennen dus de fiscale regelgeving inzake BTW en directe belastingen en hun handel is geïnspireerd om deze regelgeving te ontduiken. De miskenning van de financiële verplichtingen betreffen de grondslagen van onze maatschappelijke orde. Hun handel had derhalve een ongeoorloofde oorzaak. Hoofd- en tegeneis worden afgewezen vermits zij geen rechtmatig belang meer hebben om hun geschillen te laten behandelen door een Rechtbank. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Indien een architect een vennootschap opricht, hetgeen toegelaten is, is enkel de vennootschap titularis met recht op ereloon en kan deze worden aangesproken voor contractuele fouten. De persoonlijke aansprakelijkheid van een architect kan worden uitgesloten ingevolge de oprichting van een vennootschap met volkomen rechtspersoonlijkheid (na 15.02.2006). Indien de opdrachtgever louter voorhoudt dat hij inlichtingen en vrijblijvende informatie heeft verzocht, en deze werd aangeleverd door de architect, kan de architect hiervoor geen vergoeding in rekening brengen. Contacten en vragen tot inlichting en het overmaken van voorontwerpen e.d.m., zonder uitdrukkelijk op voorhand te bedingen op schriftelijke wijze dat de architect voor de geleverde prestatie een vergoeding zal vorderen, laten niet toe dat de architect naderhand deze nog in rekening brengt vermits dit alles een poging kan zijn om een volledige opdracht in de wacht te slepen. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: De oplevering of keuring is de éénzijdige rechtshandeling waarbij de bouwheer instemt dat de wederpartij zijn verbintenissen naar behoren heeft uitgevoerd en hem zodoende vrijstelt van aansprakelijkheid. De woningbouwwet schrijft een dubbele oplevering voor. Partijen zijn vrij de gevolgen van de dubbele oplevering te regelen. Indien partijen uitdrukkelijk overeenkomen dat de voorlopige oplevering geldt als aanvaarding van de bouwwerken kan dit. Vanaf de aanvaarding van het bouwwerk, kan de aannemer enkel nog aangesproken worden voor gebreken die de stevigheid van het bouwwerk of minstens van een bestanddeel ervan aantasten (art. 1792 B.W.) en / of verborgen gebreken die niet onder toepassing vallen van art. 1792 B.W. en 2270 B.W. De zichtbare gebreken worden gedekt door de voorlopige oplevering in die omstandigheden. Indien er een voorwaarde wordt gekoppeld aan de opmaak van een PV, en deze voorwaarde wordt aanzien als een ontbindende voorwaarde die niet wordt gerespecteerd, is er geen sprake van voorlopige oplevering. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Indien een aankoopbelofte tijdig wordt ingetrokken, dus vooraleer de aanbiedende verkoper de aankoopbelofte gedaan door de potentiële koper heeft aanvaard, komt er geen koopovereenkomst tot stand. De in de aankoopbelofte bepaalde schadevergoeding is dan ook niet verschuldigd. Indien er schade wordt geleden in deze omstandigheden, dient deze schade in oorzakelijk verband met de fout te worden bewezen. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Wanneer partijen duidelijk en klaar een intrestvoet hebben afgesproken die van rechtswege en zonder ingebrekestelling zal verschuldigd zijn à rato van 10%, strekt dergelijke bepaling partijen tot wet en moet er geen aanmaning worden verstuurd en dient de intrestvoet niet te worden herleid. In het recht is er geen reden om hiervan af te wijken op grond van billijkheidsoverwegingen. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Indien een particulier beroep doet op een aannemer met een regeling “in het zwart”, kan men zich niet wenden tot de Rechtbank om een ontvankelijke eis te stellen. Zowel de particulier die beroep doet op de aannemer om in het zwart werk uit te voeren, kan geen eis stellen t.o.v. de aannemer. Omgekeerd de aannemer kan ook geen eis stellen in betaling lastens de particulier. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Een partij maakt misbruik van zijn recht de nietigheid van een overeenkomst te vorderen op grond van het ontbreken van een bodemattest wanneer vaststaat dat er een blanco bodemattest kan worden voorgelegd. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: De partij die eist dat een lening hem wordt terugbetaald, draagt de dubbele bewijslast, m.n. het bestaan van de leningsovereenkomst enerzijds en anderzijds het bewijs van de afgifte van de zaak. Het betreft een tweeledig cumulatief bewijs waaraan moet worden voldaan. Bij gebreke aan bewijs van afgifte, kan de vordering op grond van lening niet worden ingewilligd. Bij gebreke aan bewijs van rechtsgeldige leningsovereenkomst, kan de teruggave niet worden bevolen. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Een beding in een makelaarsovereenkomst waarbij de opdrachtgever steeds de overeenkomst mag beëindigen mits het betalen van een schadevergoeding is geen schadebeding, maar wel een opzegbeding. Enkel schadebedingen moeten wederkerigheid zijn opgesteld. Een opzegbeding en de modaliteiten van de opzeg zijn niet onderworpen aan de wederkerigheidsvereisten voorzien in art. 74,17 WMPC. Een schadebeding dat voorziet dat de vastgoedmakelaar gerechtigd is op 50% van het ereloon n.a.v. de opzeg tijdens de loop van de overeenkomst is rechtsgeldig. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Een dwangsom kan enkel afgedwongen worden wanneer het rechterlijk gebod of het verbod dat het oplegt voldoende duidelijk geformuleerd is. Het door de rechter ten gronde opgelegde verbod of gebod moet strikt worden toegepast en uitgelegd en de veroordeelde moet precies weten waaraan hij zich moet houden, zonder dat er ruimte kan zijn voor uitbreidende of analogische interpretatie van het rechterlijk gebod of verbod. De hoofdveroordeling moet voldoende nauwkeurig geformuleerd zijn, bij gebreke waaraan de dwangsom niet kan zijn verbeurd. Indien de dwangsom ten onrechte verbeurd wordt verklaard, vormt het arrest een titel voor terugvordering van het betaalde bedrag. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Een vordering tot ontkentenis van proceshandeling dient ingesteld te worden tegen iedere persoon die een proceshandeling stelde. Vermits de dagvaarding wordt betekend door de gerechtsdeurwaarder, dient de gerechtsdeurwaarder in de procedure tot ontkentenis van proceshandeling te worden betrokken. Indien er hierop volgend proceshandelingen worden gesteld door advocaten, dienen deze ook in de procedure te worden betrokken. Dit betreft ook de personen die enkel loco zijn verschenen. Wanneer een partij geen mandaat gaf om een dagvaarding te laten betekenen, kan zij deze proceshandeling betwisten met een ontkentenis van proceshandeling, voor zover zij die proceshandeling achteraf niet heeft bekrachtigd, noch heeft goedgekeurd of impliciet heeft bevestigd. In casu wordt de ontkentenis van proceshandeling ingewilligd zodat deze partij geacht wordt nooit deel uitgemaakt te hebben van de procedure in eerste aanleg en worden de desbetreffende rechtshandelingen van onwaarde verklaard. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Het civiel deskundigenonderzoek wordt in het gerechtelijk wetboek voorzien, niet als een bewijsmiddel voor in hun bewijslast falende procespartijen (laat staan betreffende loutere door niets aangetoonde of aannemelijk gemaakte beweringen of vraagstellingen), doch louter ter voorlichting van de rechter betreffende concrete feiten. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: In geval van overdreven burenhinder en niet respect van de bouwvergunning, wordt de buur met uitbating van een kinderdagverblijf, verplicht tot het aanbrengen van een geluidsisolerende luifel, wordt zij verplicht tot het betalen van schadevergoeding en wordt zij verplicht haar openingsuren aan te passen tot de beperkte bestemming van naschoolse opvang, te weten van 07u30 tot 19u00 en enkel en alleen op schooldagen. Dit is geen opvang tijdens weekends en feestdagen. Het Hof oordeelt dat een gedeeltelijke geluidsisolering/overkapping moet aangebracht worden en dat de bestemming “naschoolse opvang” moet worden gerespecteerd in geval van geluidsoverlast van een kinderdagverblijf te BRUGGE. Bekijk hier het arrest en hier het arrest.
Korte inhoud: Wanneer appellante nalaat stukken voor te leggen die haar vordering staven en wanneer zij zich bedient met argumenten die die de waarheid ernstig geweld aandoen, getuigt dit van een laakbare proceshouding van appellante. De appellante wordt door het Hof veroordeeld tot de maximale rechtsplegingsvergoeding. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Een zendmast voor mobiele telefonie dient correct vergund te zijn in overeenstemming met de stedenbouwkundige voorschriften. Een zendmast die niet tot stand kwam door regelmatige stedenbouwkundige vergunning dient niet alleen buiten werking te worden gesteld maar ook te worden afgebroken. De uitgaven voor het voeren van een procedure voor de Raad van State, waaronder de uitgaven aan een eigen juridisch raadsman, vormen schade die de verliezende partij moet vergoeden. Bekijk hier het arrest.
Korte inhoud: Vooraleer kan onderzocht worden of de aangevochten beslissingen, genomen door de vergadering van mede-eigenaars, onregelmatig, onrechtmatig dan wel bedrieglijk zijn, dient eerst beoordeeld te worden of de aangevochten beslissing aan de klager een persoonlijk nadeel oplevert. Uit de parlementaire voorbereiding blijkt dat de met ingang van 1 januari 2019 toegevoegde voorwaarde van een persoonlijk nadeel slechts de “verbijzondering” is van de belangvereiste van artikel 17 Ger. Wb. (zie de Memorie van Toelichting bij het wetsontwerp houdende diverse bepalingen inzake burgerlijk recht en houdende wijziging van het Gerechtelijk Wetboek met het oog op de bevordering van alternatieve vormen van geschillenoplossing, Parl. St. Kamer, Doc 54 2919/001, p. 222, onder 3°). Deze voorwaarde dient dan ook zo begrepen en uitgelegd te worden dat de mede-eigenaar die vernietiging vordert van een beslissing van de algemene vergadering, bij zijn vordering een materieel of moreel voordeel mag verwachten en waardoor zijn bestaande rechtstoestand gewijzigd en verbeterd kan worden (vgl. Cass. 23 april 2021, AR nr. C.19.0502.N en Cass. 5 september 2018, AR nr. P.2018.0208.F). Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Alvorens onderzocht kan worden of de aangevochten beslissing onregelmatig, onrechtmatig dan wel bedrieglijk zijn, dient te worden geoordeeld of de beslissing een persoonlijk nadeel opleveren voor de eiser. Tegen een vonnis dat de veroordeling van het voorleggen van stukken beveelt, staat geen hoger beroep open (art. 880, 2e lid Ger. Wb.). Indien een mede-eigenaar die nog niet bijdraagt in de lasten en de kosten van de gemene delen voorhoudt dat een beslissing van de algemene vergadering hem financieel nadeel berokkent, moet hij dit uitdrukkelijk en specifiek aanduiden en aannemelijk maken, bij gebreke waaraan zijn vordering op dit punt zonder belang wordt gesteld. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: De vordering tussen de privatieven/VME en de bouwpromotor dient beoordeeld te worden vanuit art. 1648 oud B.W., en die vordering dient binnen de korte termijn te worden gesteld vermits dit een koop/verkoopcontract betreft. De vordering tussen de promotor en de aannemers situeert zich binnen een aannemingsovereenkomst en hier dient de vordering op basis van verborgen gebreken binnen een redelijke termijn worden gesteld. Drie jaar na kennisname van het gebrek een vordering instellen door de bouwpromotor lastens de betrokken aannemer is laattijdig. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Bij een polis BA na levering is de verzekerde de aannemer die de polis sloot ook al wordt de schade veroorzaakt door werken van haar onderaannemer. Indien er in de BA-polis na levering geen sprake is van expliciete uitsluiting van werken verricht door onderaannemers, is de schade veroorzaakt door werken van de onderaannemer in de BA-polis na levering gedekt ten voordele van de verzekerde aannemer. In casu des te meer vermits in de BA-exploitatie polis schade door en tijdens werken van de onderaannemers expliciet waren uitgesloten, maar dus niet in de BA polis na levering. Elke verzekeraar bepaalt in de polis de draagwijdte van de waarborg wat behoort tot zijn contractuele vrijheid. In dit geval is er sprake van dekking die de verzekeraar ten onrechte betwistte. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: In geval van aansprakelijkheid lastens de eigenaar in het kader van verhuring, is de bewijslast bij de huurder dat er sprake is van een gebrek of een feit waarvoor de eigenaar aansprakelijk is en komt het niet toe aan de eigenaar om te bewijzen dat in casu de huiszwam afkomstig is van het aanpalend pand. Verder gelden de contractuele afspraken vervat in de huurovereenkomst of er in het kader van uitgevoerde herstellingswerken al dan niet recht is op vergoeding door de huurder lastens de verhuurder. In casu werd geen vergoeding aan de huurder toegekend voor genotsderving tijdens de uitvoering van de herstelwerkzaamheden. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Een lening moet bewezen worden. Er moet een daadwerkelijke afgifte zijn van de gelden uit hoofde van lening en er moet een terugbetalingsengagement zijn. Indien de verweerster haar handtekening op dit stuk ontkent, is het aan de andere partij die zich op de akte beroept, om de bewijsakte van deze akte te herstellen door de echtheid ervan te bewijzen. Dit gebeurt door een vordering tot schriftonderzoek te stellen. Een vordering tot schriftonderzoek mag niet ambtshalve bevolen worden. Indien dit wordt gevorderd, wordt een procedure gevoerd cfr. art. 883 e.v. Ger. Wb. waarbij een schriftonderzoek wordt bevolen, het origineel van de beweerde leningsovereenkomst dient te worden voorgelegd, en alle partijen moeten de nuttige titels, documenten en stukken van vergelijking voorleggen. De Rechtbank bezit in het kader van schriftonderzoek over een zekere appreciatiebevoegdheid, en kan, zelfs zo geen schriftonderzoek werd gevorderd en dus ook niet werd bevolen, beslissen over de echtheid van een geschrift dat werd ontkend door diegene tegen wie het is ingeroepen. De Rechtbank kan een beoordeling doen op basis van vergelijkingsstukken en schrijfproef. Bekijk hier het tussenvonnis en hier het eindvonnis.
Korte inhoud: Wanneer kandidaat kopers een éénzijdig bod doen, en dit wordt aanvaard door de vastgoedmakelaar, die enkel belast is met een opdracht om kopers te zoeken, wordt er geen bewijs geleverd dat er een koop/verkoop tussen de koper en de verkoper gesloten is. De kopers hebben immers geen enkele garantie van enige aanvaarding door de verkopers zelf indien enkel een aanvaarding van het bod per e-mail door de makelaar voorligt. E-mailverkeer zonder een elektronische handtekening vormt geen begin van schriftelijk bewijs. Een akkoord enkel en alleen over prijs van een onroerend goed impliceert niet automatisch dat er een rechtsgeldige koop/verkoop is. Er zijn immers veel meer essentiële elementen in het kader van een onroerende koop/verkoop die van belang zijn en die via decretale of wettelijke weg zijn opgelegd en gesanctioneerd worden met nietigheden. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Een partij moet belang hebben bij het instellen van de vordering gedurende het gehele geding. In geval van verkoop van een onroerend goed, wordt de zaak geleverd met alle toebehoren, waaronder ook de een aantal vorderingsrechten (kwalitatieve rechten) genoemd, die nauw verbonden zijn met het verkochte goed. De overdracht gebeurt impliciet en automatisch, maar partijen kunnen anders overeenkomen in de akte. Indien de syntheseconclusie niet voldoet aan artikel 744, 3° Ger. W. en de zaak hierdoor nodeloos complex wordt gemaakt om hierop te repliceren, is een verhoogde rechtsplegingsvergoeding verantwoord. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Een onderhandse verkoopovereenkomst moet gehonoreerd worden bij gebrek aan bewijs dat de werkelijke toestemming niet zou zijn gegeven. Een schadebeding van 20% die zowel betrekking heeft op de nalatige koper, als op de nalatige verkoper, is niet in strijd met art VI 83, 17 WIR. Dergelijk schadebeding is evenmin nietig op grond van art. 6 B.W. en kan ook niet vernietigd worden cfr. art. 1231 § 2 B.W. Het kan enkel verminderd worden. Niet de werkelijk geleden schade dient als hoeksteen gehanteerd te worden door de Rechtbank, doch wel de potentiële schade die partijen hadden kunnen voorzien op het ogenblik van het afsluiten van de overeenkomst. Een schadebeding van 20% op een verkoopprijs van 1.040.000 EUR wordt geacht niet in overeenstemming te zijn met de mogelijks te lijden schade en wordt herleid tot 15% ofwel 156.000 EUR. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: De beweerde nietigheid van een koop – verkoopovereenkomst wegens strijdigheid met het bodemdecreet wordt enkel aanvaard wanneer er belangenschade wordt aangetoond. Dit is niet het geval wanneer er naderhand een bodemattest wordt voorgelegd waaruit blijkt dat er geen sprake is van een risico grond of verontreinigde grond. Een koop – verkoopovereenkomst op plan moet voldoen aan art. 7 en 12 van de woningbouwwet. Aldus moeten de nauwkeurige plannen en de gedetailleerde bestekken van de werken zijn bijgevoegd, evenals de stedenbouwkundige vergunning. Dergelijk bewijs kan geleverd worden wanneer de koopovereenkomst verwijst naar de bijlagen die werden afgetekend voor ontvangst. Indien de koper voor ontvangst aftekent, draagt hij de bewijslast dat de bijlagen niet zouden zijn bijgevoegd. Het bestaan van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen wordt bewezen door de kopers in te lichten en te wijzen naar de website www.premiezoeker.be. De koper mag niet op een ongenuanceerde wijze naar het brutale wapen van de keuze voor nietigheid voor de gehele overeenkomst grijpen op grond van de loutere vaststelling dat de plannen niet voorzien zouden zijn van de handtekening van de architect. De woningbouwwet moet ter goeder trouw door de koper worden aangewend. Er moet belangenschade zijn, zo niet kan een exceptie niet worden ingewilligd. Een schadevergoeding van 10% kan worden toegekend op de koopprijs. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: De vordering op grond van art. 1792 B.W. tegen de architect en de aannemer moet ingesteld worden op straffe van verval binnen de 10 jaar (in principe start deze vanaf de voorlopige oplevering). Eenmaal deze 10 jaar verstreken, is de vordering onontvankelijk. Het instellen van een vordering op grond van verborgen gebreken in de bouw moet binnen de korte termijn gebeuren. Indien het gebrek zich manifesteert tijdens de expertise, maar de vordering pas 4 jaar later wordt geactiveerd in de procedure met het opstellen van besluiten, is de redelijke termijn na de eerste manifestatie van het gebrek verstreken. De vordering is op dat vlak ook onontvankelijk. De rechtbank kent (ook al is dit in rechtsleer betwist), vergoedende intresten toe, tussen het manifesteren van de schade en de opmaak van het voorverslag. De aannemer die belast was met de uitvoering en die technisch verantwoordelijk is, wordt juridisch verantwoordelijk gesteld en moet de bouwpromotor voor 100 % vrijwaren in hoofdsom, intresten en kosten. De rechtstreekse vordering van de VME lastens de aannemer, wordt afgewezen (ook dit is betwiste en betwistbare rechtspraak en rechtsleer). Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Een buur die klaagt over een bouwwerk dat wordt gebouwd in zijn omgeving, moet om schadevergoeding te kunnen eisen, in voorkomend geval ook de afbraak, ofwel foutschade en oorzakelijk verband bewijzen (art. 1382-1383 B.W.), dan wel moet hij een verstoring van het evenwicht tussen de eigendommen bewijzen (buitenmatige burenhinder – art. 544 B.W.).In dezen wordt de oprichting van een cinemacomplex aanpalend aan grote stadstuin, behorend bij een buur, toegestaan, vermits de klagende buur noch fout, noch foutloze schade bewijst. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Een vastgoedmakelaar die een overdraagbare optie laat ondertekenen door zijn opdrachtgever, teneinde zelf het pand te kunnen verwerven enerzijds en anderzijds tezelfdertijd nog aanspraak te kunnen maken op het commissieloon, maakt de volledige overeenkomst nietig, zodat zowel de overdraagbare optie nietig is, als dat de tegenpartij ook geen aanspraak kan maken op enig commissieloon. Bijgevolg wordt ook de koop-verkoopovereenkomst, die voortspruit uit de nietige overdraagbare optie, vernietigd. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Wanneer er sprake is van samenlopende fouten van de aannemer en de architect die aan de grondslag van stabiliteitsdreigende gebreken liggen, en zonder één van deze fouten de fout van de andere niet had kunnen volstaan om de schade te veroorzaken, kan de bouwheer beiden aanspreken tot vergoeding van de geleden schade overeenkomstig art. 1792 oud Burgerlijk Wetboek. Er is maar één rechtsplegingsvergoeding verschuldigd per rechtsverhouding, en niet per hoofd- en tegeneis. Bekijk hier het eindvonnis.
Korte inhoud: In geval van doorfacturatie van de prestaties van een architect door de opdrachtgever aan een andere vennootschap, in casu de uiteindelijke begunstigde van de tussenkomst van de architect, wordt de schuld overgedragen. Deze overdracht impliceert ook de overdracht van alle toebehoren of accessoria, zoals borgtochten, voorrechten en de verbonden vorderingsrechten (art. 1615 en 692 Oud Burgerlijk Wetboek). Volgens de accessoriumtheorie die ook van toepassing is in aannemingszaken geldt dat de overnemer automatisch de vorderingsrechten verkrijgt, die deze rechten voortaan zelf en rechtstreeks zal kunnen uitoefenen o.m. tegen de aannemer of de architect eerder in de keten. Dit omvat ook de vrijwaring voor verborgen gebreken door slecht uitgevoerd werk. In die omstandigheden kan de opdrachtgever, maar niet de geadresseerde van de factuur, waarbij binnen de vennootschap intern werd doorgefactureerd, ook rechtstreeks de architect aanspreken.
De architect heeft een controleplicht en hij moet zich hieraan houden tenzij hij zich uitdrukkelijk kan laten ontslaan alsook de Orde van Architecten hieromtrent over in te lichten. Bij gebreke heeft de architect een volledige controleopdracht op de werf. De regresvordering houdt in dat de partij die heeft vergoed het bedrag dat zijn aandeel overschrijdt, dit kan verhalen op de mede-aansprakelijke ieder volgens zijn eigen aandeel.
De rechtsplegingsvergoeding wordt bepaald per gerechtelijke band.
Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Bij handelshuur kan de handelshuurder zijn handelsfonds inclusief handelshuurrechten overdragen aan een overnemer. De overdrager/handelshuurder blijft evenwel in principe solidair gehouden samen met de overnemer wat betreft de huurdersverplichtingen t.a.v. de eigenaar/verhuurder. De eigenaar/verhuurder mag evenwel zijn rechten niet misbruiken en mag aldus niet de schulden bij de overnemer laten oplopen. Indien hij deze schulden wel laat oplopen, wordt hij gesanctioneerd wegens rechtsmisbruik en kan hij de te hoog opgelopen schulden niet terugvorderen van de overlater. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: De syndicus dient bij de agendabepaling een objectieve algemene en neutrale vraagstelling te voorzien. Indien hij d.m.v. zijn vraagstelling één welbepaalde eigenaar viseert, is de daaropvolgende besluitvorming aangetast door een onregelmatigheid vermits dit een onverantwoorde besluitvorming in de hand werkt. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Een regelmatige beslissing van een algemene vergadering van een VME is definitief, kan niet ongedaan gemaakt worden en heeft gezag van gewijsde. Hierop kan enkel door een latere beslissing van de algemene vergadering teruggekomen worden indien aan 2 voorwaarden is voldaan: (1) De eerste beslissing van de AV heeft geen uitvoering gekend en (2) de tweede beslissing van de AV vermag niet te raken aan verworven rechten ingevolgde de eerdere beslissing van de kaveleigenaar. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Corona als pandemie is overmacht leidend tot kwijtschelding van de huur ad 95%. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Wanneer geen duurtijd werd bedongen voor mandaat van de syndicus, kan dit maximaal gelden voor drie jaar. Na het verstrijken van de drie jaar zonder de verlenging is de syndicus niet meer in dienst. Indien de syndicus niet meer in dienst is, is de beslissing die werd genomen onder zijn mandaat nietig. Indien het geen éénvoudige zaak betreft, dient, ook al is tijdens de procedure de vordering zonder voorwerp geworden, de rechtsplegingsvergoeding niet herleid te worden tot het minimumbedrag. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Vermeldingen in notulen van een Algemene Vergadering van mede-eigenaars van een residentie kunnen geen verbintenissen (toezeggingen, engagementen met verbindend karakter) bevatten lastens een niet-mede-eigenaar. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Mede-eigenaars kunnen beslissen, indien er een beperkt aantal zijn en weinig gemeenschappelijke delen, om het wettelijk regime inzake appartementsmede-eigendom uit te sluiten en enkel een zogenaamde mini-basisakte op te stellen. Indien partijen evenwel vervolgens niet meer tot overeenstemming komen en er onbestuurbaarheid is, kan een mede-eigenaar vragen om een wijziging van de basisakte op te stellen en een reglement van mede-eigendom op te maken zodat zij volledig vallen onder de regels van het appartementsmede-eigendom. De Vrederechter beveelt dat alle mede-eigenaars moet medewerken aan de oprichting van een gewijzigde basisakte zodat naderhand een syndicus kan worden aangesteld en het wettelijk regime inzake appartementsmede-eigendom volledig toepasselijk wordt. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Een brouwerij, is professionele en een grote speler op de markt, en moet duidelijk weten tot wat zij zich verbindt. Indien de café-uitbater ontlasting vraagt van al zijn verplichten, slaat dit zowel op zijn huurverplichtingen als op zijn kredietverplichtingen. Indien het krediet volledig werd afgelost en de overdragende caféuitbater bekomt ontlasting, houdt dit volledige decharge in en heeft de café-uitbater geen enkele verplichting meer. Bekijk hier het vonnis.
Korte inhoud: Na een fel bevochten procedure voor de uitvoerende kamer en de kamer van beroep (besluiten kamer van beroep) in gericht bij het BIBF (het beroepsinstituut voor boekhouders en fiscalisten), thans IBA (het Instituut van de belastingsadviseurs en de accountants of ook genoemd Institute for Tax Advisors and accountants (ITAA)), veroordeelde het EUROPEES HOF VAN JUSTITIE op 27.02.2020 (arrest van het Hof) België omdat de door haar goedgekeurde deontologie van het BIBF onverenigbaar was met het Europees recht (dienstenrichtlijn) als volgt: “Door een verbod in te stellen op het gezamenlijk uitoefenen van de activiteiten van boekhouder en die van verzekeringsmakelaar, verzekeringsagent of vastgoedmakelaar dan wel bancaire activiteiten en activiteiten van financiële dienstverlening, en door de kamers van het Beroepsinstituut van Erkende Boekhouders en Fiscalisten toe te staan het gezamenlijk uitoefenen van de activiteiten van boekhouder en elke ambachts-, landbouw- en handelsactiviteit te verbieden, is het Koninkrijk België de verplichtingen niet nagekomen die op deze lidstaat rusten krachtens artikel 25 van richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt en artikel 49 VWEU.”
